Sicher planen und bauen
Die entscheidenden Weichen für das Gelingen eines Bauvorhabens sind frühzeitig zu stellen. Dabei ist es wichtig, die vielen komplexen Fragen und Anforderungen mit sachkundigen Beratern zu klären.
Wer einen Neubau plant oder seinen bestehenden Betrieb modernisieren möchte, sollte sich von spezialisierten Architekten und Unternehmen beraten lassen. Damit jede Baumaßnahme von Anfang an bis zur schlüsselfertigen Übergabe störungsfrei abläuft, haben wirs für angehende Bauherren einige Planungshilfen zusammengestellt.
Grundstück auswählen
Die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ hat nach wie vor ihre Gültigkeit. Wer ein neues Grundstück sucht, kann sich zum Beispiel bei der Gemeinde beziehungsweise Wirtschaftsförderung informieren. Bei der Auswahl des Grundstücks sollten sich die Bauherren die Fragen stellen: Wird der neue Kfz-Betrieb auf diesem Grundstück gut wahrgenommen, und ist er für die Kunden und Geschäftspartner gut erreichbar? Wichtig sind hier die Auswahlkriterien „gute Sichtbarkeit“, „ausgezeichnete Präsentation des Unternehmens“ und „ideale Verkehrsanbindung“.
„Häufig machen wir die Erfahrung, dass die erforderliche Grundstücksgröße von vielen Bauherren falsch eingeschätzt wird. Neben der Grundfläche eines Gebäudes sind auch die Außenanlagen mit den baurechtlich notwendigen Stellplätzen, Kundenparkplätzen, Präsentationsflächen für Neu- und Gebrauchtwagen sowie die Plätze für die Zwischenlagerung der Werkstattfahrzeuge zu berücksichtigen“, erklärt Jörg Ziegler, zuständig für Vertrieb und Projektentwicklung bei Borgers. Auch die rechtzeitige Planung der Plätze für das Räder- und Reifenlager, die Reststoffsammlung und Entsorgung oder die Flächen für die Fahrwege mit Wenderadien und Schleppkurven gewährleisten einen funktionsfähigen Betrieb.
Bei der Flächenbedarfsermittlung sind vor allem die nicht zu bebauenden Flächenanteile zu beachten, die aufgrund der Grundflächenzahl (GRZ) oder von Pflanzgeboten und Versickerungsanlagen vorzuhalten sind. „Nicht zuletzt empfehlen wir unseren Bauherren Erweiterungsmöglichkeiten einzuplanen“, sagt Jörg Ziegler. Mithilfe eines Lageplans (Maßstab 1:500), der auch die Umgebung zeigen sollte und einer ersten Grundstücksbesichtigung, ließen sich viele Fragen schon frühzeitig klären.
Bebauungsplan beachten
Die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ergeben sich im Wesentlichen aus dem Bebauungsplan. Daher ist vor dem Grundstückskauf zu klären, ob ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt, der bei der Gemeinde auch online erhältlich ist. Er beantwortet den Bauherren zum Beispiel die Fragen nach der Grundflächenzahl (nutzbare Fläche), den Baugrenzen und -linien, Schallschutzvorrichtungen und Pflanzgeboten. Eine sachkundige Auswertung des Bebauungsplans zeigt, ob im Rahmen eines späteren Genehmigungsverfahrens Bauabweichungen zu beantragen sind.
Bodengutachten erstellen
Vor jedem Grundstückskauf – spätestens jedoch vor Baubeginn – empfehlen unsere Planer den Kunden ein Bodengutachten durchführen zu lassen, um die Risiken aus der Tragfähigkeit des Baugrunds zu minimieren. Eine enge Abstimmung zwischen dem Bodengutachter und der Baufirma garantiert ein wirtschaftliches Gründungskonzept. Zusätzlich enthält ein Bodengutachten auch Aussagen über die Grundwasserstände, Versickerungsmöglichkeiten (soweit geplant) und Kontaminationen.
Hier ist zu prüfen, ob die bisherige Nutzung des Grundstücks Anhaltspunkte für Altlasten gibt und ob das Grundstück gegebenenfalls in einem Altlastenkataster verzeichnet ist. Durch eine frühzeitige Bodenuntersuchung lassen sich ungeplante Kosten und Terminverzögerungen vermeiden. Generell gilt, das neue Grundstück nicht zu früh zu kaufen. „Erst wenn alle wesentlichen Fragen hinreichend geklärt sind, kann das Bauvorhaben tatsächlich umgesetzt werden“, rät Projektentwickler Thomas Müggenborg.
Spielräume nutzen
Thomas Müggenborg und seine Kollegen kennen nicht nur die vielfältigen Anforderungen an die Grundstücke. Sie besitzen auch viel Erfahrung, was die Planung von Funktionsabläufen und der Umsetzung der Corporate-Identity- und Corporate-Design-Vorgaben der Automobilhersteller angeht. Denn eine enge und frühe Abstimmung mit den Fahrzeugherstellern ist beim Planen von Markenbetrieben unumgänglich, damit beim späteren Audit keine Überraschungen auftreten. „Die Baukonzepte der Marken lassen uns aber dennoch zahlreiche Gestaltungsspielräume für wirtschaftliche Lösungen – vom Entwurfskonzept bis zur Detaillösung“, betont Thomas Müggenborg.
Langlebig bauen
Bei jedem Bauvorhaben spielt das Thema „Langlebigkeit“ eine wichtige Rolle. So sind die heutigen Investitionen immer mit den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten abzuwägen, wenn zum Beispiel später eine Photovoltaikanlage installiert werden soll oder eine Betriebserweiterung ansteht. Diese Optionen sind schon beim Entwurfskonzept, bei der Konstruktion und Statik zu berücksichtigen. Eine natürliche Belüftung und Beleuchtung sowie eine moderne Haustechnik helfen, spätere Betriebskosten zu senken und das Gebäude langfristig wirtschaftlich zu betreiben. „Auch die Kosten für den Unterhalt und die Pflege sollten die Bauherren nicht außer Acht lassen“, empfiehlt Lothar Rolfes, verantwortlich für die Kalkulation bei Borgers.
Investition ermitteln
Um die Kosten für eine Baumaßnahme ermitteln zu können, reicht zunächst ein überschlägiges Flächenprogramm in Verbindung mit einer ersten Budgetierung. Zu den wesentlichen Kostenpositionen zählen das Grundstück (inklusive Nebenkosten), die Gebäudeerrichtung und die Außenanlage. Nicht zu vergessen sind die sogenannten Baunebenkosten, zum Beispiel für die Vermesser und die Genehmigungsgebühren. Auch für die Werkstattausrüstung und -einrichtung sind Budgetpositionen zu planen. „Auf dieser Basis lässt sich dann frühzeitig eine erste Einschätzung der Gesamtinvestition ermitteln“, sagt Lothar Rolfes.
Festpreis kalkulieren
Vor der finalen Investitionsentscheidung sind sämtliche Kostenpositionen hinreichend zu klären, so dass ein Festpreis kalkuliert werden kann. Das Festpreisangebot mit einer detaillierten Leistungsbeschreibung bietet den Bauherren bei den Finanzierungsgesprächen mit ihren Hausbanken entscheidende Vorteile. Sämtliche gesetzlichen Anforderungen – von der Energieeinsparverordnung (EnEV) bis zur Arbeitsstättenrichtlinie – sind durch den Festpreis abgedeckt. Selbst die Kosten für den Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) und die Baustellenleistungsversicherung sind im „Gesamtpaket“ von Borgers enthalten.
Förderungen prüfen
Im Vorfeld der Planungsphase sollten die vertragsgebundenen Bauherren prüfen, welche Supports und Fördermöglichkeiten die Automobilhersteller und Importeure ihnen bieten. Zuschüsse werden in der Regel vertraglich festgehalten. Aber auch öffentliche Fördermöglichkeiten bieten enorme Potenziale. Informationen über die Förderprogramme erhalten die Betriebsinhaber auch über ihre Hausbanken, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer sowie von den Fachberatern der Handwerkskammern und Industrie- und Handelskammern.
Zeit im Auge behalten
Viele Bauherren schätzen die Zeiträume für die Vorplanung und Erteilung der Baugenehmigung falsch ein. Auch hier müssen die Absprachen mit den Baupartnern (Werkstattausrüster, Fahrzeughersteller, Generalunternehmer) frühzeitig beginnen. Zudem sind die Gespräche mit den Genehmigungsbehörden rechtzeitig zu führen. Meistens lassen sich Probleme beispielsweise zu den Brandschutzbedingungen, Pflanzgeboten und zur Entwässerung schon im Vorfeld klären. Die Zeit zwischen dem Einreichen des Bauantrags und der Baugenehmigung können die Bauherren für intensive Planungsgespräche nutzen. Das heißt, haustechnische Planungen (Heizung, Sanitär, Elektro) sind mit den Lieferanten des Mobiliars, der Werkstattausrüstung oder der Lagereinrichtung abzustimmen. „Mit einem ausreichenden Planungsvorlauf und einer guten Abstimmung untereinander steht einem zügigen und reibungslosen Bauablauf nichts im Wege“, sagt Projektentwickler Gerold Urmelt.
Bauherren entlasten
Die Bauherren sollten ihre eigene Leistungsfähigkeit bei den erforderlichen Baumaßnahmen realistisch einschätzen. Denn die Planung von Neu- und Umbauten verursacht nicht nur Kosten. Der Zeitaufwand dafür könnte auch das Tagesgeschäft stark beeinträchtigen. Damit das nicht passiert, kümmert sich ein erfahrener Bauleiter unseres Generalunternehmens um das Bauvorhaben. Er bereitet für die Bauherren alle zu treffenden Entscheidungen rechtzeitig und übersichtlich vor und bespricht mit ihnen die Vor- und Nachteile einzelner Detailausführungen. „Der Bauleiter ermöglicht mit einem kompetenten Team im Backoffice einen geordneten Bauablauf, sodass sich die Bauherren auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können“, erklärt Projektentwickler Jörg Ziegler.
Schnittstellen vermeiden
Die Zusammenarbeit mit einem Bauleiter beziehungsweise Generalunternehmen hat noch einen weiteren Vorteil: Gewerkeschnittstellen werden vermieden. So können Schnittstellen zwischen den Gewerken, die unterschiedliche Handwerksbetriebe durchführen, Kosten-, Qualitäts- und Gewährleistungsprobleme verursachen. Da wir als Generalunternehmer die Gewährleistungsverpflichtung für alle Gewerke übernehmen, stellen wir – im eigenen Interesse – auch die sach- und DIN-gerechte Ausführung der Bauleistungen sicher.
Kunden einbeziehen
Die Handwerksbetriebe aus der Kundschaft des Kfz-Betriebs sind bei Neu- und Umbauten mit einzubeziehen. „Wir empfehlen unseren Kunden, die eigene Datei zu durchforsten. Die von unseren Bauherren benannten Firmen erhalten dann von uns aussagekräftige Unterlagen, um ein Angebot zu erstellen“, erläutert Pascal Gewing, verantwortlich für Vertrieb und Projektentwicklung. Mit dieser Vorgehensweise haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht. „Sie ist oft eine Win-win-Situation: Durch die Empfehlungen unserer Bauherren erhalten wir den Kontakt zu leistungsfähigen Handwerkern aus der Region und unser Bauherr pflegt seine Kundenkontakte“, sagt Pascal Gewing.